Cuando una propiedad heredada queda en manos de varios hermanos en CDMX, la negativa de uno de ellos a vender puede paralizar el patrimonio familiar durante años. Para empresarios y directivos con activos inmobiliarios en su planeación sucesoria, conocer las alternativas legales resulta crítico para evitar que bienes productivos queden congelados en disputas familiares.
El Gobierno de la CDMX reporta que septiembre es el Mes del Testamento, periodo en que notarías ofrecen descuentos para regularizar la situación patrimonial. Sin embargo, especialistas advierten que incluso con testamento vigente, las copropiedades entre herederos generan conflictos que pueden terminar en juzgados civiles.
Qué es la copropiedad y por qué complica a las familias
De acuerdo con el Código Civil de la Ciudad de México, cuando un inmueble pertenece a varias personas existe una copropiedad donde cada propietario tiene una participación proporcional del bien. Esto significa que si cuatro hermanos reciben una casa en partes iguales, cada uno tendría una participación de 25%.
Esta figura legal no implica que un heredero sea dueño de la sala y otro del patio. Todos son propietarios de una parte alícuota del inmueble completo. Las reglas pueden variar según la entidad federativa, aunque legislaciones como las de CDMX y Estado de México contemplan disposiciones similares.
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Alternativas legales cuando un heredero se opone
La negativa de un copropietario a vender no significa que los demás deban permanecer indefinidamente en la indivisión. El Código Civil capitalino establece que ningún copropietario está obligado a mantenerse en esa situación.
Cuando el inmueble no puede dividirse de manera cómoda —como ocurre con la mayoría de las casas habitación— puede procederse a su venta judicial y repartir el precio entre los propietarios conforme a sus participaciones. Este mecanismo permite terminar con la copropiedad incluso sin consenso.
“Un testamento bien diseñado y un protocolo familiar permiten ordenar la sucesión de la empresa por adelantado, evitando que el negocio quede paralizado o que termine en juicio entre herederos.”
Otra alternativa es que uno de los hermanos se quede con la propiedad y compre las participaciones de los demás. Para determinar el monto justo, resulta indispensable contar con un avalúo profesional que establezca el valor comercial del inmueble.
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El derecho del tanto en ventas de participación
Un heredero también puede optar por vender únicamente su participación, sin necesidad de enajenar el inmueble completo. Sin embargo, el Código Civil capitalino establece que los demás copropietarios tienen derecho del tanto en determinadas circunstancias.
Esto significa que antes de vender a un tercero, el copropietario debe ofrecer su parte a los demás herederos en las mismas condiciones. El Código Civil del Estado de México también contempla este derecho, protegiendo así la integridad patrimonial familiar.
Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 4 millones de pesos y cuatro hermanos tienen participaciones iguales, cada uno tendría una participación equivalente a un millón de pesos. Si uno quiere quedarse con el inmueble, tendría que negociar la adquisición de las participaciones de los otros tres hermanos.
Planeación sucesoria: lección para directivos
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares contempla el inventario y avalúo de los bienes dentro del procedimiento sucesorio, antes de llegar a la partición y adjudicación. Para empresarios con múltiples propiedades, este proceso puede extenderse durante años si no existe planeación previa.
Los especialistas en derecho patrimonial recomiendan que los directivos consideren estructuras como fideicomisos con propósito legítimo de administración y transmisión ordenada, especialmente cuando los activos inmobiliarios tienen uso productivo o comercial.
La presión recaudatoria y las recomendaciones internacionales mantienen vigente el debate sobre un posible impuesto a las herencias en México. Desde 2016 se han presentado cuatro iniciativas en este sentido, lo que subraya la importancia de mantener la planeación patrimonial actualizada.
Para los empresarios que poseen inmuebles como parte de su portafolio personal o empresarial, la señal es clara: un testamento vigente, estructura societaria ordenada y titularidad documentada de los activos no son lujos, sino herramientas de protección que pueden evitar que el patrimonio quede atrapado en conflictos familiares durante décadas.
