La estrategia del nearshoring, que catapultó al sector inmobiliario industrial mexicano a niveles récord durante y después de la pandemia, ha entrado en una etapa de desaceleración marcada. Esta pausa, atribuida a la reciente política de aranceles de Estados Unidos, ha comenzado a frenar el ritmo de ocupación de naves industriales en regiones clave del país, generando dudas sobre el rumbo inmediato de esta relocalización de cadenas productivas.
Retroceso en Monterrey, un termómetro del mercado
Monterrey, uno de los mercados industriales más dinámicos del país, es un claro ejemplo del enfriamiento que atraviesa el sector. De acuerdo con datos de la firma de servicios inmobiliarios Colliers, durante el primer trimestre de 2025 se arrendaron 308,336 metros cuadrados de espacio industrial en la capital de Nuevo León. Aunque se trata de una cifra relevante, representa una caída del 57% en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Para Rafael McCadden, director de Industrial & Logistics en Colliers, el impacto de los aranceles ha sido contundente: al menos 15 proyectos industriales han sido cancelados o detenidos en los principales mercados del norte del país en lo que va del año.
“El nearshoring no se ha acabado, pero entró en etapa de hibernación. Ha habido una disminución en nuevos proyectos… esperamos que para el tercer trimestre de 2025 el tema arancelario se resuelva”, expresó McCadden.
Aranceles y pausa en la inversión
La desaceleración está directamente vinculada con las medidas arancelarias impuestas por el presidente Donald Trump, quien ha intensificado su política comercial proteccionista desde su regreso al poder. Aunque México no ha sido incluido en las tarifas recíprocas impuestas recientemente a otros socios comerciales, el clima de incertidumbre generado ha hecho que muchas empresas reconsideren sus planes de expansión.
“Hay mucha especulación y poca certeza respecto a los aranceles. No creemos que sea una estrategia sostenible para Estados Unidos, pero el mercado prefiere esperar”, comentó Alejandro Delgado, country manager de la firma de análisis inmobiliario SiiLA en México.
El norte del país, el más golpeado por los aranceles
La región norte, por su proximidad con Estados Unidos y fuerte orientación exportadora, ha sido la más afectada por esta pausa en la inversión. Según Marco Durán, bróker especializado en el sector industrial en Colliers, ciudades como Tijuana, Ciudad Juárez, Matamoros y Reynosa, que durante 2021-2023 vivieron un auge sin precedentes, ahora presentan signos visibles de desaceleración.
En Tijuana, por ejemplo, hay más de 22 naves industriales disponibles, una situación impensable hace apenas dos años, cuando la demanda había saturado completamente la oferta. No se trata únicamente de salidas totales de empresas, sino de una reducción en la ocupación: muchas compañías están recortando su huella inmobiliaria y subarrendando espacios ante el panorama incierto.
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México aún tiene cartas fuertes
Pese a este freno temporal, los expertos coinciden en que México sigue siendo un destino estratégico para el nearshoring. Su ubicación geográfica privilegiada, el acceso directo al mercado estadounidense, una fuerza laboral joven y calificada, así como una amplia red de tratados comerciales internacionales, siguen posicionando al país como un socio atractivo.
Además, la exclusión de México de los aranceles recíprocos más recientes impuestos por Washington podría ser un punto de inflexión favorable. Para McCadden, esto es una señal de que la relación bilateral se mantiene sólida.
“México es un socio difícil de reemplazar. Nuestra frontera de más de 3,100 kilómetros con EE. UU. y la edad promedio de nuestra población, de 29 años, nos siguen colocando en ventaja”, aseguró.
Perspectivas hacia la segunda mitad de 2025
Aunque el arranque del año es tibio, el panorama podría mejorar en la segunda mitad del 2025. Si el gobierno estadounidense aclara su política arancelaria y se estabilizan las condiciones para la inversión, es probable que varios proyectos en pausa se reactiven, reimpulsando la ocupación de espacios industriales.
La pausa actual por los aranceles no representa el fin del nearshoring en México, sino una etapa de ajustes frente a nuevas reglas del juego. La clave estará en mantener una estrategia nacional que combine certeza jurídica, infraestructura adecuada y agilidad regulatoria para volver a atraer inversiones que hoy se mantienen a la expectativa.
